Okres 5 lat podatkowych od sprzedaży nieruchomości
Po transakcji sprzedaży mieszkania, domu lub działki Strona Sprzedająca musi pamiętać o rozliczeniu się z Urzędem Skarbowym z tytułu zbycia prywatnie nieruchomości. Czy zawsze?
Jeżeli sprzedamy nieruchomość w ciągu pięciu lat podatkowych od jej nabycia, co do zasady będziemy zobowiązani do uiszczenia podatku. Okres 5 lat liczymy od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości. Jeżeli nabyliśmy mieszkanie w czerwcu 2016 r., to dopiero od 1 stycznia 2022 r. będziemy mogli je sprzedać bez obowiązku odprowadzenia podatku dochodowego od zbycia nieruchomości.
Kiedy rozliczyć się z Urzędem Skarbowym?
Z fiskusem należy rozliczyć się składając deklarację PIT-39 do 30 kwietnia roku następującego po sprzedaży nieruchomości. Jeżeli nieruchomość została sprzedana w 2021 roku, to musimy złożyć deklarację do 30 kwietnia 2022 roku.
Istotne, że w deklaracji wpisujemy dochody zwolnione z opodatkowania niezależnie od tego, czy wydatki na cele mieszkaniowe ponieśliśmy do dnia złożenia PIT-39, czy dopiero planujemy je ponieść i zamknąć się w okresie 3 lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym otrzymaliśmy przychód ze sprzedaży.
Podatek jest niemały, bo wynosi aż 19%. Liczony jest jednak od uzyskanego dochodu. Oznacza to, że naliczany jest od różnicy w cenie sprzedaży a nabycia, czyli dotyczy tylko zysku. Jeżeli mieszkanie zostanie sprzedane w cenie zakupu, lub poniżej tej ceny, podatku nie będzie.
Nasuwa się pytanie jak uniknąć płacenia podatku od sprzedaży nieruchomości?
Najprostsza odpowiedź – odczekać 5 lat podatkowych od daty nabycia nieruchomości. Inny sposób to wydatkowanie pieniędzy przez Sprzedającego na cele mieszkaniowe.
Co to jest ulga mieszkaniowa?
Sprzedając prywatną nieruchomość można skorzystać z ulgi mieszkaniowej (art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych). Jeśli przeznaczymy środki otrzymane ze sprzedaży nieruchomości na własne cele mieszkaniowe w ciągu 3 lat od końca roku podatkowego, w którym sprzedaliśmy nieruchomość, podatku nie będzie.
W katalogu ustawowych wydatków znajduje się m.in. (art. 21ust. 25-30 UPDOF):
- nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku;
- nabycie lokalu mieszkalnego (odrębna własność oraz spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego) lub udziału w takim lokalu/prawie;
- nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego;
- budowę, rozbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego;
- rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego;
- spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia;
- zamiana nieruchomości.
Istotne jest żeby nieruchomość, na którą zostaną wydatkowane środki, znajdowała się na terenie państw członkowskich Unii Europejskiej lub w państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.
Natomiast nabycie nieruchomości na cele rekreacyjne nie zwalnia z obowiązku podatkowego.
Spłata kredytu hipotecznego
Ustawodawca przewidział możliwość przeznaczenia dochodu ze sprzedaży nieruchomości na spłatę zobowiązania kredytowego, zaciągniętego na własne potrzeby mieszkaniowe. Bardzo ważne, że do zwolnienia z opodatkowania dojdzie tylko wtedy, kiedy kredyt został zaciągnięty przed dniem uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości. Dotyczy to tylko zobowiązania kredytowego obciążającego inną nieruchomość, niż ta, której dotyczy podatek.
Koszty nabycia i modernizacji nieruchomości
Od uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości przychodu można odjąć koszty uzyskania przychodu. Są to udokumentowane koszty nabycia tej nieruchomości (na przykład: koszty pośrednictwa przy sprzedaży, koszty notarialne, opłaty sądowe, podatek od spadków i darowizn). Są to również udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości – koszty remontowe (na przykład: zakup farb, płytek, kleju, paneli, fug, umywalki, wanny, kaloryferów, drzwi i innych elementów stałych). Do tych kosztów nie zalicza się wydatków na umeblowanie i wyposażenia (na przykład: sprzętu AGD, kuchennej zabudowy meblowej).
Nowy termin na wydatkowanie środków
Od 1 stycznia 2019 r. okres na wydatkowanie przychodów ze sprzedaży nieruchomości został wydłużony z 2 lat do 3 lat. Okres 3 lat liczy się od końca roku, w którym doszło do transakcji. W praktyce oznacza to, że jeżeli sprzedaliśmy mieszkanie w maju 2019 r., to nie zapłacimy podatku wówczas, gdy cały przychód ze sprzedaży nieruchomości wydatkujemy na własne cele mieszkaniowe do końca 2022 roku.